[Odziv] Pasti nove stanovanjske zakonodaje

Odziv na sprejetje novele Stanovanjskega zakona in zakona o financiranju gradnje javnih najemnih stanovanj

V četrtek, 17. 7. 2025, je Državni zbor podprl novelo Stanovanjskega zakona (SZ-1G) in Zakon o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj. Pozdravljamo sprejetje zakonskega svežnja, ki končno daje večjo težo gradnji javnih najemnih stanovanj. Nas pa žalosti, da so v zakon vključene tudi rešitve, ki zmanjšujejo koristnost celotnega zakonodajnega paketa.

Eno najbolj spornih rešitev predstavlja 38. člen, ki uvaja nov 153.d člen, s katerim zakon Družbi za svetovanje in upravljanje (DSU) omogoča, da v okviru dejavnosti razvoja in gradnje dostopnih najemnih stanovanj stanovanja oddaja in celo prodaja. Pojem “dostopna stanovanja” v zakonu ni definiran in ni usklajen z drugimi določbami novele, ki se osredotoča izključno na javna najemna stanovanja. To pomeni, da DSU znotraj zakona pridobiva široka in slabo določena pooblastila za gradnjo novih stanovanj brez dovolj jasne regulacije in zunanjega nadzora ter drugih ustreznih zagotovil, da bo prispevala k razvoju javne stanovanjske ponudbe.

Na to opozarja tudi mnenje Računskega sodišča, ki izrecno navaja, da delovanje DSU kot izvajalca stanovanjske politike predstavlja visoko tveganje, saj gre za državno podjetje, ki deluje po pravilih zasebnega prava in ni ustrezno regulirano za opravljanje nalog v javnem interesu. Dejavnost in cilji DSU so pomanjkljivo opredeljeni, prav tako niso jasno določene odgovornosti in omejitve, ki bi zagotavljale delovanje v javno korist.

DSU že zdaj izvaja vrsto pomembnih nalog – od odprtih postopkov lastninjenja in denacionalizacije, komercialnih vlaganj v nepremičnine, zagotavljanja nepremičninskih kapacitet javni upravi, do vodenja investicije v projekt Litostroj Jug in vloge investitorja pri nadomestnih gradnjah po poplavah avgusta 2023. S prenosom zemljišč iz slabe banke v vrednosti več kot 100 milijonov evrov je bila DSU dejansko dokapitalizirana z javnimi sredstvi brez ustreznega strateškega nadzora države, brez konkretnih razvojnih ciljev in brez zagotovil, da bodo ta sredstva usmerjena v gradnjo stanovanj, ki bodo služila ponudbi javnih stanovanj in javnemu interesu.

Zato se tudi mi sprašujemo, ali je DSU res primeren nosilec za gradnjo stanovanj v javnem interesu in tudi, ali je javnofinančno sploh vzdržno, da ima država več institucij, ki se ukvarjajo z javno stanovanjsko gradnjo. Gradnja novih stanovanj z javnimi sredstvi mora temeljiti na ustrezno opredeljenih kriterijih kakovosti stanovanj in stanovanjskega okolja, vključevanja družbene in okoljevarstvene infrastrukture, navezave na javni potniški promet ter sodelovanja lokalne skupnosti ter dolgoročne odgovornosti. Brez tega obstaja resno tveganje, da bomo dobili nova stanovanja, ki bodo sicer formalno označena kot »dostopna«, v resnici pa bodo arhitekturno slabo zasnovana in strukturno šibko vpeta v okolje, nizke bivalne kakovosti in zgrajena zgolj po načelu najnižjih stroškov. 

Še dodatno težavo predstavlja, da v primeru DSU nič ne preprečuje, da bi v spremenjenih razmerah DSU poljubno spreminjal pogoje najema, višal najemnine ali stanovanja celo prodal. Takšna gradnja stanovanj ne bo zagotavljala dolgoročno vzdržne stanovanjske preskrbe, varnega najema in kakovostnega bivalnega okolja – ne za socialno ranljive, ne za tako imenovani srednji sloj, kateremu naj bi bila ta gradnja, po besedah DSU in vlade, namenjena.

Dejstvo, da Stanovanjski zakon v novem 153.d členu omogoča, da DSU “lahko v okviru izvajanja svoje dejavnosti razvoja in gradnje dostopnih najemnih stanovanj, ki jo nalagajo vsakokratne veljavne strateške usmeritve, stanovanja oddaja ali prodaja posameznim prednostnim družbenim skupinam v javnem interesu” kaže, da zakonodajalec s to določbo ni želel resno, poglobljeno in skrbno urediti delovanja DSU na stanovanjskem področju. 

Nasprotno, zakonodajalec je DSU zgolj zagotovil pravno podlago za delovanje na področju, kjer sicer že imamo vzpostavljen dobro delujoč, a doslej finančno izjemno podhranjen, javni sistem stanovanjske gradnje. Takšna prazna in nejasna zakonska ureditev predstavlja novo anomalijo v sistemu upravljanja in delovanja (pol)državnih subjektov ter preskrbe s stanovanji. Z dodelitvijo pristojnosti DSU, da lahko izvaja dejavnost razvoja, gradnje, oddajanja in prodajanja (najemnih) stanovanj, zakon:

• v sistem izgradnje in upravljanja z javnimi stanovanji vključuje nepotrebnega in z vidika gradnje neprofitnih in drugih dostopnih javnih najemnih stanovanj potencialno škodljivega akterja, ki bo, zaradi zemljišč, ki jih je neodplačno pridobil od SDH, in svoje gospodarske (tržne) narave, javnim stanovanjskim skladom predstavljal dolgoročno škodljivo konkurenco; ko je jesni 2024 DSU prevzel nepremičninske posle od SDH je s tem pridobil 194 sklopov nepremičnin, ob prenosu nepremičninske dejavnosti pa je na DSU iz SDH prešlo tudi 34 zaposlenih, ki jih je zdaj na DSU 60 in so v primerjavi z uslužbenci javnih stanovanjskih skladov izločeni iz sistema plač v javnem sektorju; 
• dodeljuje pristojnosti subjektu, ki zaradi svoje pravne narave predstavlja visoko korupcijsko tveganje, saj gre za državno podjetje, ki deluje po pravilih zasebnega prava in ni ustrezno regulirano za opravljanje nalog v javnem interesu, to pa postavlja najemnike teh stanovanj v bistveno slabši in manj varen položaj kot najemnike drugih javnih stanovanj;
• ne sledi potrebi po enotnem in dobro usklajenem pristopu države k problemu trajnostne gradnje in preskrbe s stanovanji, ki sledi bivanjskim potrebam prebivalcev in prebivalk države, ampak sledi partikularnim interesom; prav ti pa so v preteklih treh letih tudi upočasnjevali oblikovanje močnega in dobro delujočega javnega stanovanjskega sklada in gradnjo novih javnih stanovanj.